"Эффект" ипотеки.
"Ипотека: опыт регионов" - так называлась всероссийская
научно-практическая конференция, прошедшая на днях в сарове,
организатором которой выступило министерство по атомной
промышленности россии. В сарове за последние годы разработан и
применен на практике свой вариант льготного жилищного
кредитования. На его базе появилась система с элементами ипотеки
под названием "эффект", которая нашла применение в ряде регионов
россии.
В отличие от западных стран с развитой экономикой, где основой
ипотеки является наличие устойчивого вторичного рынка ценных
бумаг (закладные под залог недвижимости под ипотечный кредит),
продажа которых дает стабильный источник финансирования
строительства, в россии в настоящее время устойчивый рынок ценных
бумаг отсутствует. Поэтому существует проблема поиска других
финансовых источников для строительства жилья. В качестве
возможной модели российской ипотеки разработан переходный вариант
кредитования, опирающийся на источники бюджетов различных уровней
и широкое привлечение в строительство денежных средств населения.
Существующие сегодня схемы далеки от классической ипотеки, при
которой банк выдает заем подрядной фирме на строительство домов и
ипотечную ссуду через финансовое учреждение посредника будущему
покупателю квартиры, взамен получая закладную на покупаемую
недвижимость до полной выплаты долга. При такой схеме суммы
выдаваемого кредита составляют 80-90% (в сша) от стоимости нового
жилья. В россии, и в частности в сарове, применяется модель
муниципального ипотечного кредитования, при которой размер
кредита не превышает 20%, остальные деньги - средства самих
граждан.
Принятая в январе текущего года правительством рф "концепция
развития системы жилищного ипотечного кредитования" опирается на
ипотечную систему "эффект", разработанную год назад в сарове и
одобренную минэкономики рф для реализации в регионах в качестве
переходной модели в условиях финансово-экономического кризиса.
Она включает в себя жилищные подпрограммы для молодоженов,
военнослужащих, переселенцев из северных регионов и других слоев
населения и адаптируется к условиям любого региона.
В основе системы лежит саровская схема продажи жилья в
рассрочку, действующая на практике уже третий год. Опыт сарова
был изучен в госстрое рф и государственной думе и признан одним
из эффективных в стране. Только за последний год работы этой
программы в сарове объемы строительства увеличились в 1,4 раза,
благодаря привлечению внебюджетных средств в виде долгосрочных
кредитов и мобилизации собственных средств граждан. Правда,
финансовый потенциал сарова выше, чем в других регионах,
благодаря регистрации предприятий в зато.
Что же представляет собой саровская ипотечная схема?
основные источники финансирования программы - средства
некоммерческой организации, специально созданной местными
органами власти, - фонда социального развития (фср). Фонд
аккумулирует региональные финансовые ресурсы и направляет их на
ипотечное кредитование. По аналогии с классической схемой ипотеки
фонд играет роль источника "дешевых и длинных денег", которые
направлялись из бюджетов различных уровней. Фонд продает
покупателям жилье, купленное и построенное на средства фонда, по
спискам, согласованным с органами местного управления. Вся работа
с покупателями и застройщиками осуществляется через официального
посредника - агентство недвижимости фср. Агентство строит само
или заказывает строительство жилых домов, координирует действия
всех участников программы, заключает договоры и выдает кредиты
населению.
Львиная доля денежных средств поступает в это агентство из
фонда. Есть доля финансирования от банков и страховых компаний,
но она пока незначительна. В этом году саровская ипотечная схема
претерпит изменения, планируется активное участие банков, которые
будут давать кредиты гражданам, взамен получая от них закладную
на новое жилье. Пакет закладных будет выкупаться фондом
соцразвития.
По саровскому варианту ипотеки размер выдаваемого кредита не
превышает 20% от стоимости нового жилья, дается он под 7% годовых
на срок от семи до пятнадцати лет. Желающий участвовать в
программе должен внести сразу не менее 10% от стоимости будущей
квартиры и может сдать свое старое жилье агентству недвижимости
для продажи на вторичном рынке. Разумеется, цена старой квартиры
вычитается из новой. В течение года участник программы въезжает в
только что построенную квартиру и получает ее в собственность, но
обремененную залогом до полной выплаты за нее денег. Ежемесячно
из совокупного семейного дохода в счет погашения долга будет
отчисляться не более 20% средств. Для получения кредита гражданин
должен представить поручительства друзей или родственников и
предприятия-работодателя, отвечающих за платежеспособность
заемщика, а также страховку жизни и здоровья. Отбор участников
программы происходит по нескольким критериям.
Это может быть любой гражданин, даже не стоящий в очереди на
улучшение жилья.
Первый критерий - экономический. Преимуществом пользуется
заявитель, которому потребуется меньший размер денежных средств,
предоставляемых в рассрочку. Иными словами, приоритет у того, кто
готов сразу внести сумму больше 10% стоимости нового жилья.
Второй критерий - жилищный. При равных условиях по первому
критерию преимущества получает участник ипотечной программы,
продающий уже имеющееся старое жилье или иную недвижимость фонду
социального развития в счет оплаты приобретаемого жилья.
Третий критерий - социальный. При равных условиях в первом и
втором случае приоритет отдается тому, кто имеет более раннюю
дату постановки на учет в списках нуждающихся в улучшении
жилищных условий. Среди граждан, не стоящих в очереди,
приоритетом пользуются те, у кого меньший размер общей площади,
приходящейся на одного члена семьи.
В последнее время саровскими специалистами межрегиональной
ипотечной компании разработана и уже применена на практике
программа кредитования молодых специалистов, еще не имеющих
собственного жилья. Первые пятнадцать человек уже получили
квартиры, участвуя в этой программе. Предприятие выдает ссуду
молодому работнику, необходимую для покупки квартиры. Взамен
специалист должен проработать на данном предприятии не менее 5-10
лет.
Возможность приобретения жилья может стать хорошим стимулом
для привлечения молодых специалистов на крупные промышленные
предприятия.
Мария ильина.
