Если вы думаете, что цена квартиры зависит главным образом от ее планировки, вы ошибаетесь. Цена квартиры определяется наличием у покупателей двух распространенных заблуждений. Заблуждение первое: жить лучше в престижном районе, а точнее, поближе к центру. Заблуждение второе: кирпичные дома заведомо лучше панельных, так как они теплее. За эти заблуждения приходится платить. И платить дорого.

Здесь птицы не поют.

Сначала о престиже. Точнее, о районах москвы, жить в которых хорошо, и районах, в которых жить плохо. Надо сказать сразу и определенно, чтобы не было иллюзий: абсолютно вся москва представляет собой большую экологическую дыру. Предельно допустимая концентрация (пдк) вредных веществ в атмосфере превышена даже в самых благополучных районах в 2д2,5 раза. А в некоторых местах -- в 10д15 раз. Так что, если вы вынуждены (или вам очень хочется) жить в москве, выбирать вам придется меньшее из зол.

Ценность местоположения квартиры определяется прежде всего таким достаточно условным понятием, как престижность. Еще в советские времена москва была поделена на "черные" и "белые" районы. Деление очень простое: запад и юго-запад -- хорошо, восток и юго-восток -- плохо. Запад -- территория массового заселения партноменклатуры и чиновничества (и прежде, и сейчас), восток -- рабочие районы.

Такое деление имеет и экологические обоснование (которое, впрочем, закладывалось в те времена, когда слова "экология" еще не было в энциклопедиях). В москве преобладают северо-западные ветры, так что дождевые облака, проливающие относительно чистую влагу на можайское шоссе, успевают впитать весь столичный смог, пока доползут до текстильщиков. Москва-река течет с запада на юго-восток, и в серебряном бору она несравненно чище, чем в братееве. Этот исходный экологический расклад с течением времени становился все более определенным, поскольку промпредприятиями застраивался преимущественно восток и юго-восток столицы.

На территории москвы насчитывается около 70 промзон. Они занимают 15 тыс. Га (17% территории города). Промзоны павелецкая, курская, грузинский вал, расположенные в центре, появились еще в 80-х годах прошлого века. В первой половине нашего столетия сложились промзоны на юго-востоке москвы -- грайвороново, "серп и молот", карачарово. А периферийные зоны типа очаково и медведково появились в 70-х--80-х годах.

С точки зрения экологии практически весь восток и юго-восток москвы -- неблагоприятная территория. На северо-востоке находятся промышленные зоны коровино, алтуфьевское шоссе, медведково и бескудниково. Концентрация пыли здесь в пять раз больше допустимой. На востоке неблагополучный район -- шоссе энтузиастов. Жители восточных районов москвы находятся в самом невыгодном положении. Ветер чаще дует с запада на восток, перенося грязь в юго-восточную часть города как по воздуху, так и по воде -- по москве-реке и яузе. Превышение пдк в воде -- шестикратное. Промышленные предприятия на юго-востоке москвы -- в нагатине, каменщиках, текстильщиках, марьине, кузьминках, перове, люблине, печатниках, братееве, капотне, сабурове, орехове-борисове, а также на варшавском шоссе и волгоградском проспекте -- отравляют воздух двуокисью и окисью азота, фенолом, свинцом, марганцем, никелем, цинком, аммиаком, углеводородом, оксидом углерода, цианистым водородом. Водоемы в капотне, люблине, нагатине и марьине отравлены ртутью и стронцием.

Так вот, если вы решили купить квартиру в экологически неблагополучном районе, следует быть готовым к тому, что через несколько лет она обесценится. Уже сегодня квадратный метр, к примеру, в марьине на $300д400 дешевле, чем в относительно чистом митине. Риэлтеры уверены, что в ближайшем будущем определяющую роль в ценообразовании будет играть экологическая чистота жилья.

В лесопарковых зонах состояние атмосферы процентов на двадцать лучше. К примеру, влияние парка "сокольники" распространяется на 1д1,5 км с подветренной стороны, а парка "лосиный остров" -- на 2,5д4 км. Хорошими районами считаются очаково, парковая зона ясенево и районы северо-западного зеленого клина -- крылатское, строгино, троице-лыково.

Впрочем, отсутствие промзон и наличие парков еще не гарантирует хорошей экологической обстановки. Существуют физические (радиоактивный фон, радоноопасность, электромагнитное излучение) и химические (двуокись азота, фенол, углеводороды, аммиак, бензол и прочее) факторы загрязнения. Эти показатели могут быть различными в соседних микрорайонах и даже в рядом стоящих домах. Яркий пример: первый дом на въезде в митино (на нем красуется аршинная надпись с названием района) первоначально планировалось сделать "депутатским", но когда выяснилось, что на этом месте были когда-то захоронены радиоактивные отходы, дом отдали беженцам, а депутатов поселили в центре микрорайона.

Кто знает правду об экологии.

Общую информацию об экологической обстановке в вашем микрорайоне можно получить в районном отделении москомприроды (справочный тел. 202д08д09). Более подробные сведения -- в московском центре по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (тел. 283д66д28). Стоимость этой услуги -- 50д80 тыс. Рублей. Экологическую карту района и даже окрестностей квартала (дома) можно заказать в картографических фирмах (например, в фирме "шанэко", тел. 267д19д42). Стоимость услуги -- $200д400.

Широкий шаг несущих стен.

Впрочем, выбрать экологически благополучный район -- это полдела. Вторая половина -- определить тип дома, в котором вы планируете жить.

Представления о качественном жилье менялись по мере становления рынка недвижимости. Пять лет назад квартирами высшего уровня считались расселенные коммуналки в кирпичных домах дореволюционного происхождения. В первые годы активного риэлтерства самые привлекательные коммунальные квартиры после расселения были проданы по $1500д2000 за кв. М. Сейчас к расселенным коммуналкам в центре города надо относиться с большой осторожностью: продаются в основном квартиры в домах с деревянными перекрытиями, которые с трудом выдерживают вес джакузи и французского камина. Правда, и цены на неотремонтированные квартиры редко поднимаются выше $1000 даже в наипрестижнейших районах арбата и патриарших прудов.

Естественно, пользуются популярностью квартиры в элитных цэковских домах, но погоды на рынке они не делают, потому что их мало. Три года назад цены в них доходили до $5000 за кв. М (например, в домах в сивцевом вражке и плотниковом переулке), а сейчас они не превышают $2000д2500 и с ними успешно конкурируют новые элитные дома (такие, как "красный дом" на улице вересаева) и реконструированные дореволюционные (квартал центр-2000 на трубной).

Так называемые сталинские дома также, как правило, относят к разряду престижных. Действительно, строились они на совесть, но надо иметь в виду, что довоенные, а иногда и послевоенные, построенные до 60-го года, "сталинки" часто имеют деревянные перекрытия -- даже на кутузовском проспекте. Поэтому не верьте продавцам на слово, убедитесь сами, какие перекрытия в доме. Цены на качественные "сталинки" колеблются в зависимости от района в пределах $1000д1500 за кв. М.

Но основную часть рынка занимают панельные и кирпичные дома, построенные в последние 30 лет и строящиеся сейчас. Так что каждый покупатель в первую очередь сталкивается с выбором: кирпич или панель? известно, что цены на квартиры в панельных домах на 15д20% ниже -- даже в отдаленных и непрестижных районах "кирпич" стоит не меньше $1000 за кв. М, тогда как "панель" можно найти и за $600. Но обусловлена ли разница в цене разницей в качестве?

бытует мнение, что кирпичные дома заведомо лучше панельных. Словосочетание "элитный панельный дом" режет слух и кажется недоразумением. Но, между прочим, сталинские высотки, которые до сих пор считаются элитными,-- самые что ни на есть панельные дома, облицованные кирпичом.

Главный недостаток панельного дома -- плохая гидроизоляция, из-за которой в межпанельные стыки попадает влага, панель разваливается и тепло уходит. Коэффициент сопротивления теплопередаче в панельных домах старых серий -- 1,2, тогда как в кирпичных -- не меньше 1,5. И еще. "Панель" не подходит для любителей перепланировок -- капитальные стены внутри квартир ни снести, ни перенести нельзя (впрочем, некоторые умельцы сносят и их -- известны случаи, когда из-за таких перепланировок дома приходили в аварийное состояние и их расселяли). Все это касается домов, спроектированных лет сорок назад. Они строятся и по сей день и гордо именуются домами улучшенной планировки. Дома серий п-3, п-44, п-46 и всех прочих "п" улучшены разве что по сравнению с пятиэтажками.

Более или менее приличные дома начинаются с серии копэ. Ни одна из межкомнатных перегородок не является несущей, и площади в этих квартирах побольше: "копейка" -- 38 кв. М, "двушка" -- 59, "трешка" -- 78 м общей площади. Но все это не шедевры панельного домостроения. Эти дома такие же холодные, как и построенные 20 лет назад.

Однако еще в годы развитого социализма для элиты строились панельные дома по "неправильным" нормам. Особенно любимой стала серия, построенная по технологии "широкий шаг несущих стен". Эта технология была разработана в 1972 году и впервые применена при строительстве домов минобороны в северном чертанове. Не вдаваясь в подробности, скажем, что эта технология позволяет проектировать квартиры по западным стандартам, а повышенный до 1,7 коэффициент сопротивления теплопередаче достигается за счет усовершенствования облицовочных панелей.

"Широкий шаг" считается престижным и по сей день. К примеру, в таком доме в крылатском живут российский президент и депутаты госдумы. Тем более что в соответствии с новыми тепловыми требованиями "широкий шаг" модернизирован -- стены теперь монтируются из кирпича и особым образом утепляются. Первые три 22-этажных экспериментальных дома этой серии сейчас строятся в начале рублевского шоссе. Еще одна "теплая" модификация "широкого шага" -- безригельный каркас. Вместо несущих стен здесь используются несущие колонны, что позволяет создавать пространства зального типа, не нарезая их на комнаты. Такие дома строятся, например, в матвеевском для совета федерации. Что касается цены, то дома "широкого шага" сопоставимы со старыми копэ -- $900д1100 за кв. М.

И, наконец, одна из последних отечественных разработок -- ширококорпусные дома (шкд). Шкд в 1,5 раза шире обычных домов, тем самым отношение полезной площади к площади внешних стен увеличивается, что уменьшает теплопотери на 40%. Шкд на 20д25% экономичнее в эксплуатации, чем обычные. Первый ширококорпусный дом возводится сейчас на донецкой улице в восточном административном округе москвы. Такие же дома планируется строить в куркино -- будущем районе массовой застройки на северо-западе столицы. Сейчас квартиры в доме на донецкой улице стоят $800 за кв. М, а когда начнется массовое строительство, цены будут ниже.

Таким образом, цены на действительно улучшенные панельные дома новых серий оказываются значительно ниже, чем на кирпичные такого же уровня. Причем по теплосохранности и прочим показателям качества они практически не различаются. Но люди по привычке предпочитают кирпичные дома.

Евгений леонов.