По замыслу российских властей реформирование жилищно-коммунального хозяйства и переход на новую систему фискальных платежей должны опираться на реальную рыночную ситуацию. Тем не менее в настоящее время получить объективные данные о стоимости недвижимости и сопутствующих расходах, возникающих при ее эксплуатации, как для развитых районов нашей страны, так и для областей с депрессивной экономикой достаточно сложно.

Причина тому, с одной стороны, преднамеренное искажение реальных сумм сделок с целью минимизации налоговых платежей, с другой - отсутствие четких тенденций формирования цен на квартиры. В результате, пожалуй, единственным приемлемым источником сведений о стоимости недвижимости до сих пор остаются профессиональные риэлтерские структуры.

По данным исследований, проведенных российской гильдией риэлторов (ргр), можно выделить две категории территориально-экономических образований, различающиеся по степени развития жилищного сектора. К первой относятся крупные промышленные и региональные центры, областные города россии. Вторую составляют небольшие населенные пункты, где фиксируются единичные сделки купли-продажи. Распределение по стоимости прежде всего отражает специфические особенности рассматриваемого региона: уровень промышленного и общеэкономического развития, местоположение относительно крупных центров, границ с соседними государствами и "горячих точек", транспортную инфраструктуру, климатические и экологические условия, характер и состояние жилищного фонда и другое.

Северный и северо-западный районы обладают весомым экономическим потенциалом для успешного развития и динамичного функционирования рынка недвижимого имущества. Своеобразным зеркалом, отражающим тенденции развития рынка квартир в этих регионах, является второй по величине и значимости город россии - санкт-петербург. Здесь, как и в ряде других крупных населенных пунктов, в прошедшем году сохранилась неизменная на протяжении последних трех лет динамика прироста стоимости квадратного метра общей площади. В "северной столице" цены на жилье в среднем увеличились на 8, новгороде - на 7 процентов. Этому во многом способствовала политика местных администраций по увеличению инвестиционной привлекательности.

Вместе с тем в некоторых городах (например, петрозаводске) пик роста стоимости жилья, видимо, уже миновал, подтверждением чему служит относительная стабилизация этого показателя по итогам 1997 года. В целом же в регионе наметилась твердая тенденция к устранению дисбаланса между покупательной способностью и ценами на предлагаемые квартиры.

Центральный район. На формирование жилищного рынка здесь существенное влияние оказывает крупнейший мегаполис восточной европы - город москва. В столице развитие данной сферы происходило в несколько этапов, одним из которых следует считать период 1996-1997 годов. Это время характеризовалось снижением стоимости практически всех типов квартир, чему способствовало активное строительство нового, относительно недорогого жилья, ориентированного на "массового" потребителя, а также постоянное уменьшение числа вариантов, полностью отвечающих требованиям покупателей "элитной категории". Так, за прошедший год цены в москве упали в среднем на 7 процентов.

Что же касается других городов центрального района, то здесь сложилась достаточно неоднородная стоимостная картина. В твери, которая географически расположена между двумя российскими "столицами" и где основной платежеспособный спрос формируется за счет мигрантов из москвы и санкт-петербурга, в минувшем году цены сохранились на уровне 1996-го, что является подтверждением привлекательности данной зоны для покупателей с невысоким достатком.

На протяжении 1997 года стабильный рост средней стоимости квадратного метра наблюдался в курске (2,5 процента), владимире (5 процентов), обнинске (менее 1 процента). Этому способствовал постоянный приток переселенцев из столицы, районов крайнего севера и стран снг. Напротив, в рязани и смоленске за рассматриваемый период цены снизились на 12 и 8 процентов соответственно, что явилось основной причиной снижения темпов возведения новостроек (более чем вполовину по сравнению с предыдущим годом).

Поволжский район - крупный производственный центр россии, один из наиболее экономически развитых регионов нашей страны. Это, а также благодатные природные условия стимулируют приток в район трудовых ресурсов, что, в свою очередь, ведет к развитию жилищного сектора.

В минувшем году в поволжье наблюдалась положительная тенденция изменения стоимости недвижимого имущества. Так, в тольятти снижение цен в 1996 году (в среднем на 7 процентов) сменилось их стремительным повышением (20 процентов) в 1997-м. Состояние жилищного рынка здесь напрямую зависит от экономической обстановки на вазе, которая в минувшем году заметно стабилизировалась.

Один из самых высоких в россии темпов роста цен на жилую недвижимость отмечен в ульяновске - за 1997 год увеличение составило более 40 процентов. Основные причины: ежегодный прирост объемов нового строительства, относительная дешевизна квартир и частных домов. Изменилась в большую сторону и средняя стоимость жилья в волгограде (7 процентов), хотя в последние годы темпы строительства здесь существенно снизились. Увеличение цен специалисты связывают с притоком финансовых ресурсов в крупнейший деловой центр нижнего поволжья.

Волго-вятский район. Расположенные на территории региона города являются крупнейшими в россии машиностроительными центрами и транспортными узлами, что обусловливает повышенный интерес к ним со стороны отечественных и зарубежных предпринимателей.

Несмотря на то что в последние годы ценовая динамика в районе имела положительную тенденцию (квартиры неуклонно дорожали), в 1997 году рынок развивался неоднородно. В тех городах, где ранее наблюдался наиболее существенный рост стоимости квадратного метра общей площади, жилье стало дешеветь (например, за 1994-1996 годы средняя цена квадратного метра в чебоксарах увеличилась почти в 2 раза, а в 1997-м - снизилась на 13 процентов). Напротив, в населенных пунктах, характеризующихся незначительным стабильным удорожанием квартир, подобная тенденция сохраняется и по сей день (нижний новгород).

Северо-кавказский район. Рынок недвижимости в этом регионе имеет свои специфические особенности, главная из которых - стабильно большой спрос на жилье при его достаточно высокой цене. Другая отличительная черта - наличие развитого частного сектора, где недвижимость наиболее дорогостояща. Кроме того, для района нехарактерно снижение активности потребителей в летний период.

Наличие платежеспособного спроса в жилищной сфере обеспечивается постоянным притоком иммигрантов. Повышенным интересом пользуются дома стоимостью до 45 тысяч долларов сша, хотя цена отдельных коттеджей доходит до 300 тысяч долларов.

Традиционно одним из самых дорогих в регионе является жилье, расположенное на берегу моря в курортной зоне. Вместе с тем за прошедший год наибольший прирост стоимости квадратного метра общей площади наблюдался в тех городах, где цены на недвижимость были ниже средних по региону.

Уральский район - промышленно развитый регион россии, в котором сосредоточены крупнейшие предприятия горнодобывающей и перерабатывающей промышленности. Ценовая ситуация на рынке квартир в районе достаточно полярна: стоимость жилья во многом зависит от того, функционируют или простаивают местные фабрики и заводы.

Екатеринбург - один из немногих городов нашей страны, где цены на квартиры неуклонно повышаются, причем довольно быстрыми темпами. Начиная с 1994 года жилье здесь подорожало почти в два раза (в 1997 году - на 20 процентов).

Практически неизменным на протяжении последних лет остается положение дел в сфере недвижимости в перми. Ценовая же ситуация в уфе развивается нестабильно: если в 1995 году темпы удорожания составили 44 процента, в 1996-м стоимость жилья снизилась на 16 процентов, то в прошедшем году не наблюдалось каких-либо существенных изменений в этом секторе.

Наглядным примером влияния функционирования промышленных предприятий на стоимость квартир в близлежащих населенных пунктах может служить динамика рынков в ижевске и магнитогорске. Если в 1994 году квартиры в последнем были на 20 процентов дороже, то уже с 1995 года жилье в ижевске по стоимости стало почти в полтора раза превосходить магнитогорское.

Западно-сибирский и восточно-сибирский районы. Цены на рынке жилой недвижимости здесь во многом зависят от макроэкономической ситуации в стране, поскольку именно эти регионы, вместе с уральским, напрямую связаны с объемом государственных заказов и их финансированием. В целом для западной сибири, за исключением отдельных городов, характерна стабилизация стоимости жилья.

Рынок недвижимости омска во многом аналогичен московскому. В 1995 году на фоне динамичного роста цен (35 процентов) увеличился объем капитальных вложений в строительство, что позволило в 1996 году удовлетворить платежеспособный спрос. Этот шаг привел к некоторому снижению стоимости жилья, но уже со второго полугодия 1997 года цены вновь поползли вверх.

Так же как и в екатеринбурге, в новосибирске за последние годы отмечается стабильное удорожание квартир. Этот факт объясняется прежде всего высоким нереализованным ценовым потенциалом одного из крупнейших городов западной сибири.

Стоимость жилья в барнауле и кемерово остается относительно стабильной на протяжении последних лет и к концу 1997 года стала практически одинаковой. В то же время за истекший год квартиры в томске подорожали на 57 процентов.

Что же касается восточно-сибирского района, то здесь после роста цен на квартиры в период 1994-1996 годов (за это время увеличение стоимости квадратного метра общей площади составило 40 процентов) началось снижение этого показателя (13 процентов за 1997 год).

Дальневосточный район. На развитие рынка недвижимости региона весомое влияние оказывает близость таких азиатских государств, как япония, корея и китай. В последние годы здесь открылось значительное количество совместных предприятий, увеличился приток иностранного капитала. Кроме того, начиная с конца 1994 года резко возросло число переселенцев с камчатки, чукотки, якутии и сахалина, что отразилось на стоимости жилого фонда: началось медленное, но неуклонное удорожание.

В хабаровске стабильный период 1994-1996 годов сменился интенсивным повышением стоимости квадратного метра общей площади в 1997 году (37 процентов). Удорожание жилья, хотя и не столь существенное, наблюдалось и во владивостоке (7 процентов).

Весьма специфичен рынок недвижимости якутска. Для него типичны сильные сезонные колебания спроса и цен на жилье. Количество продаваемых квартир возрастает с началом навигации и резко уменьшается с наступлением зимы. А поскольку якутск является крупнейшим региональным центром, средняя цена квадратного метра общей площади достаточно высока (в середине 1996 года она достигла отметки 876 долларов сша), хотя постепенно снижается в течение последних полутора лет.

Изменение средней стоимости квадратного метра общей площади квартир в городах российской федерации по состоянию на конец года, дол. Сша*. Ъдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддвдддддддвдддддддвдддддддвдддддддї і і1994 г.і1995 г.і1996 г.і1997 г.і Гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ісеверный и северо-западный районы і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ісанкт-петербург і475 і502 і531 і574 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іновгород і260 і270 і290 і310 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іпетрозаводск і250 і390 і437 і430 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іцентральный район і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ імосква і1121 і1207 і1015 і943 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ітверь і305 і352 і360 і355 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ікурск і290 і370 і405 і415 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ івладимир і330 і385 і340 і358 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ірязань і384 і397 і364 і320 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ісмоленск і275 і325 і325 і300 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іповолжский район і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ітольятти і326 і450 і420 і516 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іволгоград і300 і325 і380 і394 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іульяновск і340 і350 і328 і460 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іволго-вятский район і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ інижний новгород і420 і450 і550 і600 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ічебоксары і200 і300 і385 і335 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ісеверо-кавказский район і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іанапа і400 і470 і450 і460 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іставрополь і295 і410 і350 і395 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іростов-на-дону і450 і435 і425 і420 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іуральский район і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іекатеринбург і285 і380 і445 і535 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іпермь і382 і380 і358 і360 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іуфа і330 і475 і400 і410 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іижевск і242 і350 і362 і368 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ імагнитогорск і293 і247 і242 і250 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ізападно-сибирский и восточно-сибирский районыі і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іомск і268 і363 і378 і375 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іновосибирск і303 і352 і390 і485 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ібарнаул і212 і348 і330 і370 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ітомск і167 і250 і293 і460 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ікемерово і300 і380 і360 і365 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іиркутск і377 і410 і540 і470 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ ідальневосточный район і і і і і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іхабаровск і375 і360 і360 і495 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ іякутск і287 і720 і800 і660 і гдддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддедддддддедддддддедддддддедддддддґ івладивосток і410 і420 і420 і450 і адддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддддбдддддддбдддддддбдддддддбдддддддщ

* по данным российской гильдии риэлторов.

Минувший год при сокращении темпов нового строительства сохранил тенденцию уменьшения доли российских городов, где наблюдается рост стоимости жилья. Увеличилось число населенных пунктов, в которых цены стабилизировались. Ситуация в данном секторе после бурного всплеска в 1991-1994 годах переходит на качественно новый уровень, но о динамичном функционировании рынка во всех без исключения регионах говорить еще рано...

А. Климов,.

Консультант "эж"

г. Стерник,.

Эксперт ргр

более подробный вариант материала опубликован в газете "российский инвестиционный вестник" n 12, июнь 1998 г.