Анатолий стрельцов.

Разумное управление "мертвым" имуществом способно приносить промышленным предприятиям прибыль вместо убытков.Уже семь лет российские промышленные предприятия живут по суровым законам рынка. Постепенно к их руководителям приходит понимание такой, на первый взгляд довольно простой, истины: для того чтобы выжить и успешно развиваться, необходимо эффективно управлять не только технологическими процессами производства и финансовыми потоками предприятия, но и его имуществом. Имущество на промышленном предприятии составляет 65-85% от общей стоимости основных фондов и зачастую, не принося в условиях сокращения заказов никаких доходов, является причиной уплаты огромных налогов.

О проблемах, стоящих перед предприятиями в области управления имуществом, и путях их разрешения мы попросили рассказать директора нтц "передовые технологии оценки" дмитрия чуркина.

Четыре лекарства от двух болезней.

- Вы занимаетесь оценкой имущества предприятий уже пять лет. Причем именно в рамках программ по управлению имуществом, активно сотрудничая при этом с аудиторскими и риэлторскими фирмами. Не могли бы вы очертить круг проблем, стоящих сегодня перед предприятиями в области управления своим имуществом?

- сначала о первопричине всех этих проблем: до относительно недавних пор 85% отечественных промышленных предприятий имели оборонное значение. Со всеми вытекающими последствиями. Что я имею в виду? в первую очередь специфическую структуру основных фондов этих предприятий - перенасыщение узкоспециализированной недвижимостью и не менее специализированным, высокоточным и, соответственно, очень дорогим оборудованием. Пока экономика была плановой, а финансирование целевым - проблема "давления" имущества на финансовое состояние предприятий не была актуальной. Но отказ в 1991 году от финансирования большинства военных программ и одновременный взлет цен поставили предприятия в очень сложное положение.

В связи с резким уменьшением количества заказов упала прибыль предприятий. По той же причине большая часть оборудования оказалась незагруженной, что привело к появлению в структуре себестоимости значительных амортизационных отчислений и, как следствие, к резкому росту себестоимости продукции, что, естественно, снизило ее ликвидность.

Общий рост цен привел к повышению объемов отчислений на имущественные налоги - ведь их размер зависит от реальной стоимости основных фондов.

Таким образом, к 1996 году промышленные предприятия имели две взаимосвязанные проблемы. С одной стороны - пустующие цеха, занимающие площади по 10-15 тысяч квадратных метров, сотни простаивающих единиц оборудования и транспорта, не приносящих ни рубля прибыли. С другой - миллиардные платежи по налогам на имущество и расходам на текущее содержание этого имущества.

- Каковы же пути решения этих проблем?

- их четыре. Первый - продажа неиспользуемой недвижимости и оборудования. Второй - сдача имущества, выведенного из производственного процесса, в аренду. Третий - лизинг данного имущества. Ну и четвертый - самый быстрый, но наименее эффективный - переоценка основных средств у независимых оценщиков согласно положению по бухгалтерскому учету пбу 6/97.

- Все понятно. Почему же предприятия не используют сегодня эти меры, а предпочитают платить огромные налоги за неработающее имущество и тратить немалые средства на его содержание?

- потому что ситуация на самом деле гораздо сложнее, чем она кажется на первый взгляд. Во-первых, имущество промышленных предприятий имеет свою специфику. Административные здания среднего завода, как правило, занимают площади в 3-5 тысяч квадратных метров. Где найти потребителей, да еще если эти площади расположены в промзонах советского, промышленного и кировского районов? заводские цеха занимают еще большие площади (от 7 тысяч квадратных метров и выше). А громадный - в тысячи единиц - станочный парк предприятий в условиях стагнирующей экономики? кому нужно такое количество оборудования?

во-вторых, если рынок недвижимости в самарской области начал развиваться семь лет назад, рынок нежилых помещений - четыре года назад, то рынок оборудования до сих пор находится в зачаточном состоянии. И руководство многих предприятий не решаются на продажу оборудования просто потому, что не знают - кому, почем и как?

в-третьих, юридическое оформление вышеперечисленных операций с имуществом очень усложнено российским законодательством, и его процедура мало знакома юристам производственных предприятий.

Ну и, конечно же, дает о себе знать инерция мышления специалистов-управленцев, которые на предложения об оптимизации управления имуществом их предприятий чаще всего отвечают приблизительно так: "пусть нам плохо, но мы к этому привыкли. Поэтому не надо ничего менять. Пусть все идет, как идет". А на самом деле не идет уже давно ничего - предприятие просто погибает.

Главное - набраться терпения и действовать.

- Вы уже участвовали в разработке конкретных программ по управлению имуществом предприятий. Каковы должны быть первые шаги руководства предприятий на пути к созданию оптимальной схемы управления своим имуществом?

- первое, что нужно сделать, твердо сказать себе: "без этого нам никак не обойтись". Стоит также приготовиться к тому, что первые результаты появятся не сразу, а минимум через полгода.

Далее необходимо четко разделить имущество на две группы: недвижимость и оборудование (в том числе и транспорт). Рынки у этих групп совершенно разные и работать с объектами той или иной группы будут специалисты разного профиля.

Следующим шагом должен стать анализ всех площадей недвижимости предприятия. Эту работу специалисты-управленцы могут провести самостоятельно. Нужно сразу определить, какие здания будут в обозримом будущем совсем не нужны предприятию. Это первые кандидаты на продажу, хотя совсем не обязательно, что они будут проданы в первую очередь. Затем необходимо более компактно разместить на административных площадях управленческий персонал, сократившийся за последние годы на 50-70%. Мне доводилось сталкиваться с ситуацией, когда на этаже площадью 1000 квадратных метров было занято 5-6 кабинетов. Нужно разместить персонала так, чтобы высвобождались целиком этажи, причем желательно нижние. Это повысит ликвидность площадей.

Самый сложный процесс - "уплотнение" цехового оборудования. Даже если в цехе работают лишь несколько станков, их демонтаж и перенос в другой цех могут потребовать серьезных капитальных и трудозатрат, да и специалистов-монтажников на предприятиях уже почти не осталось. Однако пусть даже теоретически, но данная операция должна быть спланирована. При появлении реального покупателя или арендатора решиться на нее будет легче. Таким образом, можно запланировать освобождение нескольких цехов или хотя бы частей этих цехов с отдельными входами. При этом необходимо заранее позаботиться о выделении помещений под складирование демонтируемого оборудования.

- Как следует организовать реализацию высвободившихся площадей?

- можно попытаться сделать это самостоятельно. Однако я бы посоветовал обратиться к специалистам - риэлторам, имеющим опыт проведения подобных операций. К помощи риэлторов можно прибегнуть уже на стадии анализа площадей недвижимости. Специалисты определят степень ликвидность каждого помещения и посоветуют, какие площади выгоднее освободить, а какие - наименее ликвидные - оставить в собственное пользование.

Конечно же, не стоит забывать о перспективах развития предприятия. Тут уже сами управленцы должны определить, что важнее - распродать большую часть имущества или продать лишь некоторые здания для покрытия наиболее важных задолженностей, а остальные объекты сдать в аренду, чтобы вернуть их, если производство начнет расширяться.

Не менее важным является процесс определения цены объектов и величины арендных ставок. От того, насколько верно они будут определены, зависит срок экспозиции объекта на рынке - то есть время от момента появления объекта на рынке до момента его продажи или сдачи в аренду. Это также могут сделать, по моему глубокому убеждению, только опытные риэлторы. Попытки некоторых предприятий заниматься этой деятельностью самостоятельно к успеху обычно не приводят. Цены продаж в данном случае, как правило, завышаются и объекты застревают на рынке на год-два, пока инфляция не уравнивает цену с реальной рыночной ситуацией. Арендные же ставки, наоборот, обычно занижаются, что приводит к значительным финансовым потерям. А вот профессионалы-риэлторы, основываясь на статистике прошлых сделок, имеют возможность предоставить своим клиентам наиболее объективные, а соответственно и полезные цифры.

- Какой процент комиссионных закладывают в цену продажи риэлторы?

- никакой. В этом и отличие риэлторов, занимающихся квартирами от специалистов, проводящих операции с нежилыми помещениями. Уровень специалистов по нежилым объектам на порядок выше. Ведь операциями с нежилыми помещениями занимаются риэлторы, имеющие солидный профессиональный опыт (не менее 4-5-ти лет), и целый штат специалистов-консультантов: оценщики, юристы, экономисты, аналитики. Серьезнее и стиль работы. Обычно сумма гонорара зависит не от цены объекта, а от трудозатрат по проведению сделки. Сумма гонорара называется при проведении первых же консультаций, когда цена объекта еще не определена. Кстати, в процессе сделки цена объекта может увеличиться, при этом сумму гонорара серьезные риэлторские фирмы не меняют. Весь первичный анализ, экспертиза и экспресс-оценка проводятся обычно бесплатно, а гонорар выплачивается из сумм конкретных сделок.

- Назовите самые квалифицированные, на ваш взгляд, риэлторские агентства.

- Фирма "центр недвижимости" серьезно занимается нежилыми помещениями. В числе лидеров можно отметить фирмы "агро-лита" и "чек". Сделки по аренде проводит агентство "новый дом".

Однако, на мой взгляд, наиболее профессионально и квалифицированно сделки с нежилыми объектами проводит риэлторское агентство "прогресс-центр". Эта фирма не просто выполняет посреднические функции, а активно реализует на предприятиях программы по управлению имуществом, привлекая опытных юристов, аналитиков, оценщиков. Разработаны различные юридические формы сделок с имуществом, что позволяет в ряде случаев значительно ускорить оформление и совершенно законным способом оптимизировать налогообложение сделки.

Нюансы лизинга.

- С недвижимостью все более-менее ясно. А как быть предприятию с огромным парком, как правило, совсем не новых оборудования и транспорта?

- вот что касается оборудования, то здесь как раз все не так плохо, как представляется. Да, промышленность стагнирует, да, оборудование далеко не новое, нет развитого рынка. Но в этом есть и свои плюсы. Производство товаров народного потребления смещается из сектора крупных предприятий в сектор мелких, мобильных производственных фирм. В посткризисный период число таких мелких производств растет в геометрической прогрессии. А создание новых производств априори влечет за собой и повышение спроса на промышленное оборудование.

Подержанное оборудование, проработавшее на оборонном предприятии, в результате четкой системы планово-предупредительных ремонтов не выработало и 50% своего реального ресурса, а по рыночной статистике имеет стоимость всего 30-40% от стоимости аналогичного нового. А это значит, оно более конкурентоспособно в плане соотношения "цена-качество", чем новое.

Далеко не всегда малые предприятия, вновь создающие или расширяющие свое производство, могут приобрести дорогостоящее оборудование или транспортные средства. Но и тут, как говорится, есть варианты. Первый - не стоит продавать оборудование, а необходимо сдать его в аренду. Арендные взаимоотношения могут быть более выгодны как для предприятия-владельца имущества, так и для арендатора. Такой шаг, кстати, позволит не только облегчить реализацию больших объемов оборудования, но и решит проблему сдачи площадей недвижимости в аренду: предложите арендатору станков не демонтировать их, а использовать прямо в вашем цехе.

Второй вариант - достаточно новое для нашей страны и в большей степени перспективное направление, позволяющее легко реализовать большие партии оборудования, - лизинг.

Для начала позволю себе напомнить, что, собственно, представляет лизинг как форма реализации имущества. Лизинг часто ассоциируют с одной из форм аренды. Но это далеко не аренда. В лизинге, в отличие от чистой аренды, законодательно присутствуют три стороны - предприятие-поставщик оборудования (продавец), фирма-покупатель оборудования (лизинговая фирма) и арендатор оборудования у лизинговой фирмы (лизингополучатель). Схема такова: лизинговая фирма покупает оборудование у предприятия, а затем сдает в аренду другому предприятию или физическому лицу. Причем лизинговая фирма должна иметь специализированную лицензию и пройти регистрацию в минэкономики рф.

В настоящее время в россии зарегистрировано около 600 лизинговых компаний, однако сегодня реально на рынке работают не более 70. Причина в том, что в своей деятельности эти фирмы делают акцент на транспорт (в том числе авиационный и водный) и новое импортное - а значит, дорогое - промышленное оборудование. Потребителей столь дорогих предметов лизинга в россии после кризиса осталось немного. Я думаю, что уже в ближайшее время лизинговые фирмы обратят внимание и на малые производства, нуждающиеся в простом и дешевом, не обязательно новом, оборудовании. Тогда-то и станет выгодно покупать большие партии промышленного оборудования, бывшего в эксплуатации у крупных предприятий, проводить предпродажную подготовку и отдавать в аренду малому бизнесу.

- Сейчас такой схемы в самаре не существует?

- нет, к сожалению. Еще в 1995 году на меня вышла одна из самарских фирм, прорабатывавшая вопрос лизинга подержанного оборудования. Я консультировал ее по вопросам формирования цен на различные виды оборудования и лизинговых ставок. Но позже я ничего не слышал о ее деятельности. Общаясь с руководителями промышленных предприятий в настоящее время, я также не получаю никакой информации о деятельности лизинговых фирм.

- Какова роль оценщиков в разработке схемы оптимизации управления имуществом?

- во-первых, оценщики способствуют грамотному формированию цен на реализуемое имущество. Особенно это касается оборудования. Ведь рынок еще не развит, и определить реальное снижение цены под воздействием различных факторов, таких как возраст, внешний вид, условия эксплуатации, потребительские характеристики, возможно пока только "научными" методами, которыми владеют лишь профессиональные оценщики.

Во-вторых, грамотному расчету арендных ставок, что позволяет на только покрывать расходы по недвижимости арендными платежами, но и получать неплохую прибыль.

Ну и, в-третьих, участие оценщиков в переоценке основных фондов способствует тому, что этот процесс идет по-настоящему профессионально. А грамотно проведенная переоценка позволяет снизить бремя налога на имущество и дает время на реализацию дальнейших мер по оптимизации управления имуществом предприятий.