Огромным ресурсом для развития офисной недвижимости остается существующий в петербурге нежилой фонд.

Тяга бизнеса к концентрации естественна и понятна. Несмотря на это, целый ряд компаний предпочитают иметь свое представительство не в бизнес-комплексе, а в отдельном помещении. Пускай оно не обязательно будет иметь комплекс дополнительных удобств и услуг, однако будет находиться в удобном для фирмы месте.

Нежилое богатство. По данным гу "городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (гуион), на начало 2001 года нежилой фонд петербурга насчитывал 51736,4 тыс. М2. Причем 87% этой недвижимости представляют собой отдельно стоящие здания, и только 13% занимают встроенно-пристроенные помещения. Подобный дисбаланс объясняется прежде всего включением в общую статистику существующих строений и сооружений промышленного характера, которые пока не вовлечены в активный коммерческий оборот. Их перепрофилирование требует слишком крупных инвестиционных вложений, к которым ни отечественные, ни иностранные бизнесмены пока не готовы.

Сам себе хозяин. В первую очередь в рыночный оборот вовлекаются встроенные помещения. В этом нет ничего удивительного, поскольку у такого рода площадей есть ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, вторичный рынок изобилует огромным числом предложений объектов оптимального для небольшой фирмы формата. Всегда можно выбрать и центр, и периферию. Даже если они и не расположены непосредственно на фасадной стороне здания, то многих вполне удовлетворяет вход со двора и размещение в первом флигеле.

Во-вторых, для того чтобы обустроить под свой вкус помещение, ранее не приспособленное под офис, нужны не такие уж и большие средства. Правда, пока существенной проблемой остается зачет в счет арендной платы расходов на ремонт. Если собственником выступает частное лицо, то этот вопрос урегулировать значительно проще, нежели когда помещение арендуется у куги.

Кроме того, если помещение приобретается в собственность, то оно становится существенным активом компании, который постоянно растет в цене.

kvartiram. net. ДЕФицит бизнес-центров высокого класса в центральной части города пока компенсируется использованием под офисные функции уже существующих нежилых площадей. Однако сегодня практически все первые этажи старых домов в центре города перепрофилированы под коммерческую недвижимость. Между торговлей, общепитом и офисами идет жесткая конкуренция за локацию в наиболее престижных участках городской территории.

В этой борьбе у офисов остается все меньше и меньше шансов удержать лидерство. Неудивительно, что при росте платежеспособного спроса основной массы населения доходность магазинов, кафе и ресторанов значительно возросла. Соответственно, начался рост арендных ставок, и содержать офис на проходной улице, где вокруг соседствуют торговля и общепит, становится накладно.

Но и в этой ситуации бизнесмены, прикипевшие сердцем к центру петербурга, нашли выход. Офисные помещения устремились ввысь. Прошлый год отмечен большим количеством заявок по переводу помещений из жилого фонда в нежилой. Выкупив у частника квартиру, ее превращают в офис.

Расчеты специалистов подтверждают выгодность такого рода сделок. Во-первых, поскольку подыскать готовое помещение становится все труднее, потому время и деньги проще потратить на выкуп и оформление на себя конкретной квартиры. Во-вторых, в этом случае компания сразу становится собственником недвижимости и в дальнейшем может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Путь этот, конечно, долог и изобилует неожиданными трудностями, поскольку требует огромного числа разрешений и согласований. Но предприниматели все равно идут на это.

Районирование. Более 23% всех встроенных коммерческих помещений расположены в центральном районе (см. Таблицу), а 10% -- в адмиралтейском. Всего на долю исторического центра (центральный, адмиралтейский, василеостровский и петроградский районы) приходится почти половина (47%) всех встроенных объектов. Именно поэтому наибольшее число сделок по аренде, купле-продаже и переводу из жилого в нежилой фонд заключается именно в этих районах.

Как уже было сказано, по функциональному использованию лидерство прочно закрепилось за торговлей -- 21% "встроек" (1387,6 тыс. М2) занимают магазины. На офисы приходится почти 15% встроенных площадей. Объекты общепита хоть и занимают 5% от такого рода площадей, но их доля динамично растет.

Важно отметить, что основная масса небольших магазинов и кафе представляют собой один объект, совмещающий в себе как основную функцию (торговля, общепит), так и офисную. Потребность в отдельном административном помещении возникает только при существенном расширении деятельности фирмы и возникновении сети из нескольких объектов. В этом случае офис выносится в отдельное помещение, которое может разместиться как в бизнес-центре, так и на встроенных площадях.

Комментарий александр гришин, генеральный директор зао "вмб-траст":

"наша компания специализируется на управлении и развитии чужой собственности, не стремясь при этом стать владельцем или совладельцем. Сегодня многие промышленные площадки используются нерационально, совершенно не поставлен менеджмент, поэтому они с готовностью идут на обсуждение вопросов по передаче своих объектов управляющим компаниям. Как показывает практика, при грамотном менеджменте в течение квартала доход может увеличиться на 100-200%.

К офисным помещениям компании уже привыкли и постепенно перебираются из всяческих нии и заводов в бизнес-центры, несмотря на то что это дороже. Со складами постепенно происходит то же самое, арендовать обустроенные помещения, застраховав себя тем самым от всяческих бед, выгоднее и удобнее. Правда, приличных складов в городе мало, и эта услуга довольно интересная. У нас тоже есть кое-какие сложности со складскими помещениями: большое количество компаний сейчас банкротятся и обогащаются в очень короткие промежутки времени. Если хозяева вдруг исчезают, а груз остается на складе, то это настоящая проблема -- хранить мы его не можем и выбросить тоже, законодательством для такого случая ничего не предусмотрено".

Роман романюк.