Примерно полгода назад на самарском рынке производственных помещений произошло заметное оживление. Производители, почувствовав экономическую стабилизацию, начали подыскивать свободные площади для размещения своего оборудования и налаживания производства. Все это привело к тому, что в черте города производственных помещений стало катастрофически не хватать. Волей-неволей взоры предпринимателей, занимающихся производственной деятельностью, обратились в сторону ближайшего пригорода и так называемой промзоны. Внимание к этим территориям усиливалось и слухами о предстоящем в недалеком будущем "переселении" за пределы городской черты всех крупных самарских заводов и фабрик. В результате производственные помещения, расположенные за городом, стали сегодня столь же дефицитными объектами, какими в конце лета были их городские аналоги.

Малые, средние и крупные.

Одними из первых осваивать промзону и ближайшие пригородные районы самары ринулись предприниматели малого и среднего бизнеса. По сведениям департамента промышленности области, именно они и составляют большинство нынешних собственников и арендаторов производственных помещений, расположенных за пределами самары. Объясняется такая активность главным образом относительной дешевизной пригородных промышленных объектов и наличием, причем в избытке, столь же дешевой рабочей силы, что в свою очередь является прямым следствием череды банкротств, постигшей предприятия этой зоны.

Никаких особых требований к приобретаемому объекту новые собственники, как правило, не предъявляют. "В большинстве случаев интерес представляет не столько само помещение, сколько земля, на котором оно стоит, - считает валентин лобанов, специалист в сфере управления недвижимостью и директор ооо "территориальное агентство оценки". - Если земельный участок оснащен инженерными коммуникациями, имеет хорошие подъездные пути, особенно железнодорожные, обнесен приличными ограждениями, то состояние, в котором пребывает расположенное на нем здание, может и вовсе не интересовать покупателя".

Тем не менее кое-какие предпочтения все же имеются. "Например, представители малого бизнеса проявляют интерес в основном к небольшим складским помещениям, расположенным в районе заводского шоссе и ул. Товарной, - говорит сергей кривозубов, руководитель "поволжского центра развития". - Столь же активно ими раскупаются гаражи, авторемонтные мастерские, заправочные станции, придорожные столовые, которые затем превращаются в цеха по выпуску самой разнообразной продукции, зачастую никак не связанной с исходным предназначением промышленного помещения".

Представители среднего бизнеса чаще всего приобретают не отдельные объекты, а целые производственные комплексы и небольшие промышленные площадки. В случае, когда предприятие или фирма не имеет в достаточном объеме свободных денежных средств и не может себе позволить выкупить весь комплекс сразу, используется тактика поэтапного приобретения. Начиная с покупки небольших площадей, по мере становления и развития собственного производства, предприятия среднего бизнеса постепенно скупают все освобождающиеся близлежащие помещения.

В качестве примера, наиболее удачно иллюстрирующего подобную тактику, сотрудники "поволжского центра развития" приводят деятельность предприятия "восточный регион". Два года назад оно купило в пригородной зоне самары первую маленькую мельницу производительностью 50 тонн в сутки, а сегодня обладает большим мукомольным комплексом, конкурирующим по своей производительности с иными мукомольными заводами.

"В отличие от малого и среднего крупный бизнес, прежде всего в лице самарских промышленных предприятий, пока не спешит осваивать пригородные зоны, - комментируют ситуацию управляющие недвижимостью ооо "интер-стандарт. - Имеются, конечно, единичные примеры вынесения некоторыми предприятиями своих заводских цехов в промзону, но это скорее исключение из общего правила". В числе подобных исключений в департаменте промышленности области был назван станкозавод, который в 2000 году "загрузил" собственные же производственные площадки, расположенные в пойме реки самары. К предприятиям, расширяющим свою производственную базу за счет промышленных площадок промзоны, относится и косметическая фирма "весна", а также предприятие "евротехника", задействовавшее под свое производство помещения, расположенные в районе поселка зубчаниновки.

По словам сотрудников департамента промышленности, тенденция постепенного сворачивания производства и переориентация промышленных площадей, расположенных в черте города, на иные цели и задачи приобрели вполне устойчивый характер. Однако о полном переезде самарских заводов за пределы города пока даже речи не ведется. Между тем в промышленно развитых странах процесс этот давно уже завершен и считается оправданным не только с экологической точки зрения, но и с экономической.

Что же касается самары, то, по мнению сотрудников ооо "интер-стандарт", вряд ли наши промышленные предприятия согласятся в добровольном порядке полностью переселиться за город, во всяком случае в ближайшее время. Их можно разве что "выдавить" отсюда, подняв, например, арендные ставки за землю хотя бы до тех размеров, которые выплачиваются предприятиями и организациями, расположенными по соседству, или ужесточив требования к экологической безопасности промышленных производств, увеличив размеры штрафных санкций за их нарушения.

След арендатора.

"На сегодняшний день свободных производственных помещений в самарской области нет", - говорят сотрудники департамента промышленности. Но процесс передела собственности, практически завершающийся в самаре, в пригородной зоне лишь вступает в свою наиболее активную фазу. Большая часть собственников производственных помещений здесь - разорившиеся предприятия, основные фонды которых идут с молотка по бросовой цене.

Первыми претендентами на покупку, как правило, являются бывшие арендаторы.

Не все пригородные районы одинаково привлекательны для покупателей. Наибольшей популярностью сегодня пользуются те производственные помещения и площадки, которые расположены в радиусе 10-20 км от города. А лидерами распродаж, по словам сотрудников "поволжского центра развития", являются поселки козелки и новосемейкино. Основная масса производственных объектов здесь именно покупается, а не сдается в аренду.

Предложения по продаже объектов, расположенных далее двадцатикилометровой зоны, пока практически не рассматриваются. Это будет следующим этапом.

Рассуждая о стоимости производственных помещений в пригородной зоне, директор ооо "территориальное агентство оценки" г-н лобанов говорит: "цена квадратного метра такого объекта определяется главным образом двумя факторами - состоянием самого объекта и наличием или отсутствием подъездных путей к нему. Выше ценятся объекты, расположенные вдоль основных магистралей, например московского шоссе. При благоприятных условиях стоимость квадратного метра производственного объекта может подниматься до 800 рублей. При неважном техническом состоянии цены опускаются до 400-500 рублей. А полгода назад нижняя граница цен была 250-300 рублей за квадратный метр, верхняя же не поднималась выше 500 рублей".

Аренда помещений в двадцатикилометровой зоне, как уже было сказано, почти не практикуется, но все же нельзя говорить о ее полном отсутствии. По словам г-на лобанова, арендные ставки за последний год не претерпели сколько-нибудь серьезных изменений и колеблются в районе 10-15, максимум 20-25 рублей за квадратный метр без расходов по коммунальным платежам.

Новых объектов производственного назначения в пригородной зоне сегодня практически не строится. В большинстве случаев предпринимателям выгоднее реконструировать уже готовый объект или купить "незавершенку", нежели вкладывать деньги в строительство нового. Интересно, что этого принципа придерживаются не только маленькие организации, лишенные достаточного количества свободных средств, необходимых для нового строительства, но и крупные структуры. В частности "недострои", по словам сотрудников департамента промышленности, предпочитает выкупать такая мощная компания, как сок. Г-н кривозубов, руководитель "поволжского центр развития" дополняет эту информацию следующими фактами:

"предприятие, выкупающее недостроенный производственный объект или площадку, обычно не стремится ввести в эксплуатацию сразу весь комплекс, вкладывая средства лишь в то, что нужно непосредственно сегодня, а остальное даже не восстанавливается. Другими словами, перспектива в такой ситуации мало занимает собственника. С точки зрения принципов управления недвижимостью, такой подход совершенно оправдан, поскольку позволяет решать именно стратегические задачи, связанные с будущим данного объекта".

Общая ситуация на рынке производственных помещений пригородной зоны самары по оценкам сотрудников "поволжского центра развития" является довольно напряженной и, что самое главное, в будущем вряд ли станет более благоприятной. "Дело в том, - говорит г-н кривозубов, - что сегодня на этом рынке представлено максимальное количество объектов, поскольку почти все обанкротившиеся предприятия уже выставили свои помещения на продажу. Для того чтобы этот рынок пополнился новыми площадями, нужно ждать либо новых банкротств уже нынешних собственников, либо заниматься строительством, что при сегодняшних условиях абсолютно невыгодно. Подобное положение дел может устроить разве что иногородних бизнесменов, в частности московских, которые традиционно интересуются нашим рынком и не боятся высоких цен".

Светлана авакова.