Лина калянина. (Часть 2).

Цены на "российские" офисы в центре и прилегающих престижных районах за последние месяцы выросли на 10-15%. И если летом самый приличный офис стоил 200-250 долларов за квадратный метр в год, то сейчас арендные ставки доходят до 250-300 долларов. Не редки случаи, когда арендодатели выбирают между несколькими арендаторами. Минимальная арендная плата по-прежнему составляет около 40 долларов за 1 кв. М в год -- за подвальные и полуподвальные помещения в отдаленных районах столицы.

По словам риэлтеров, сейчас качественные офисные площади с хорошим местоположением уже "выбраны", и найти хороший недорогой офис в центре города -- проблема. Однако вскоре рынок может пополниться. Как известно, многие административные здания в центре являются собственностью федеральных властей, и мингосимущества в последнее время проводит ревизию использования этих площадей. Ожидается, что в результате сокращения части ведомств, государственных предприятий и организаций появится немало новых офисов в престижных районах.

Дорогих офисов больше не строят.

Гораздо больше вакансий сегодня на рынке офисов западного стандарта, впрочем, это более высокая ценовая категория. После кризиса события здесь развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса а и б -- иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за последний год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов.

По прогнозам в 1999 году будут введены в строй менее 100 тысяч кв. М офисов западного стандарта. Это самый низкий "прирост" за последние годы, в среднем ежегодно новые офисные площади увеличиваются на 300-400 тысяч кв. Метров. Что касается доходности, то до кризиса на офисы высшего класса, составляющие не более 15% от общего предложения офисной недвижимости столицы, приходилось до половины всего оборота на рынке -- более 1 млрд долларов. За последний год, по оценкам специалистов, этот показатель упал на 30-40%. Доля пустующих офисных площадей западного стандарта составляет 15-20% (для сравнения: в благоприятном 1997 году она не превышала 5-7%).

Из-за резко увеличившегося предложения изменились и условия аренды офисов. Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки (в состоянии shell & core) и тратили дополнительно 600-800 долларов за кв. М на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и пр., То теперь появилось много площадей, освобождаемых другими арендаторами. Зачастую они полностью отделанны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых офисных зданиях почти все затраты на отделку сегодня ложатся на застройщиков.

Изменились и финансовые условия арендных договоров. Они заключаются не более чем на два-три года, при этом арендатор оговаривает возможность пересмотра арендной ставки, а также право досрочно расторгнуть договор. И если раньше предоплата доходила до года, то теперь максимальный период предоплаты один квартал.

Серьезное давление на владельцев зданий оказывает рынок субаренды. По данным компании noble gibbons/cb richard ellis, сейчас объем предложения субаренды составляет примерно 19000 кв. Метров. Как правило, это готовые офисы хорошего качества, которые предлагаются по более низким ценам. Компании-субарендодатели ведут довольно агрессивную ценовую политику, стремясь поскорее сдать пустующие площади, зачастую даже не требуя компенсации за внутреннюю отделку и дизайн своих помещений.

По оценкам риэлтерских компаний, после кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, сегодня они составляют в среднем 500 долларов за 1 кв. М в год. (А, скажем, в 1997 году средняя арендная плата была 700 долларов.) Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за метр, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах внутри бульварного кольца. В прилегающих к центру районах стоимость аренды -- 350-400 долларов. При этом ставки на площади класса а стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса б медленно продолжает снижаться.

К осени этого года большинство качественных площадей на рынке офисов было арендовано. Многие арендаторы, благоразумно оговорившие в прежних договорах аренды возможность их досрочного расторжения, поменяли свое местоположение. По имеющимся прогнозам, в связи со значительным сокращением строительства на офисном рынке нового обвала арендных ставок в ближайшее время не предвидится и нынешнее состояние рынка сохранится как минимум до следующего делового сезона -- до осени 2000 года.

Магазины и производственные площади -- самый ходовой товар в петербурге.

Осенью 1999 года петербургский рынок коммерческой недвижимости по количеству заявок на покупку и аренду достиг докризисных объемов, причем активность покупателей и арендаторов растет. Цены на наиболее ликвидные помещения поднялись на 10-15% и, по прогнозам специалистов, до конца года увеличатся еще на 5-10%. Но структура спроса за прошедший год претерпела значительные изменения. Если весной-летом 1998 года, когда платежеспособный спрос превышал предложение, востребованы были практически любые помещения, то сегодня рынок стал точечным, избирательным.

Магазины и торговые точки остаются наиболее ходовым товаром. Сегодня, по словам риэлтеров, интересные объекты снова "рвут с руками", популярные городские ярмарки и торговые центры под завязку заполнены арендаторами. Максимальная арендная плата (за магазин на невском проспекте или на престижных магистралях города) составляет 500-600 долларов за квадратный метр в год. Цена продажи торговых площадей на невском -- около 1500 долларов за кв. Метр. Впрочем, подобные сделки по-прежнему редки -- самые привлекательные объекты давно разобраны и мало кто из собственников отказывается от них.

Кроме того, осенью появились покупатели, готовые платить достаточно большие деньги (по 800-1000 долларов) за помещения на проходных, но не самых престижных центральных улицах. Например, стометровый объект на тверской улице в октябре был продан за 95000 долларов. Впрочем, по оценке специалистов, рынок очень разнороден -- на одной и той же улице на продажу выставляются магазины и по 400, и по 800 долларов за кв. Метр. По мере отдаления от центра и ухудшения качества помещений цены на торговые площади снижаются до 200 долларов за квадратный метр и ниже.

Что касается арендаторов, то, подбирая типовой магазин, они ориентируются не на стоимость квадратного метра, а на общую сумму месячной арендной платы, которая, как правило, не превышает 1000-1500 долларов в месяц.

Гораздо менее активен офисный рынок петербурга. Значительное сокращение спроса ощущается прежде всего в секторе дорогих помещений с европейским уровнем отделки и удобств. Бизнес-центры класса а вынуждены были снизить арендные ставки с 700-750 долларов за кв. М в год до 450-500 долларов. Ставки в зданиях класса в снизились, соответственно, с 400 до 200-250 долларов. В зданиях, которые были реконструированы непосредственно перед кризисом, до сих пор серьезные проблемы с заполняемостью. Например, практически пустует прекрасно отделанный бизнес-центр "белые ночи" на малой морской. Всего на 20% заполнен бизнес-центр на мойке, 36. Даже хорошо "раскрученные" офисные центры были вынуждены пойти на серьезные уступки арендаторам.

Помещения в бизнес-центрах класса с и d можно снять за 100-150 долларов за кв. М. Наибольшим спросом пользуются маленькие (20-50 кв. М) конторские помещения в подремонтированных административных зданиях по цене от 50-60 долларов за кв. М в год.

Но если сделки с офисами идут вяло, то активность в секторе производственной недвижимости высока как никогда. По оценке специалистов агентства "петербургская недвижимость", промышленные помещения -- единственный сегмент рынка нежилого фона, где спрос превысил докризисный уровень. Востребованы не только небольшие площади (150-200 кв. М) для производства, например, продуктов питания, но и целые заводики (до 10000 кв. М), на которых организуют деревообрабатывающее, химическое и даже машиностроительное производство. Однако арендные ставки и здесь в два с половиной-три раза ниже докризисных. По оценке экспертов, в ближайшем будущем арендная плата не будет расти -- отечественные предприниматели не в состоянии угнаться за курсом доллара. Кроме того, рынок постоянно подпитывается новым предложением.

Эксперты не ждут резкого оживления рыночной конъюнктуры в ближайшие месяцы -- сколько-нибудь значительный рост возможен только в условиях общеэкономического подъема и не раньше чем после выборов. Однако риэлтеры дружно сходятся на том, что резкого спада на рынке уже не будет.

Анастасия ясинская, ведущий обозреватель еженедельника "недвижимость и строительство петербурга".

Таблица1. Арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости на вторичном рынке санкт-петербурга (долларов за кв. М в год). 1-------------------2-----------3------------4-------

тип объекта минимальная максимальная средняя

магазин 90 360 180

офис 60 180 120

склад-производство 12 60 30

таблица2. Некоторые индивидуальные жилые дома, предлагаемые на продажу в москве. 1----------------------------2--------------3---------4--------------5----------------6-------------------7--------------------

адрес материал этажность метраж квартир стоимость гаража средняя цена (долл. Готовность

(долл.) За кв. М)

пожарский пер., 11 кирпич 7 90-300 30000 2500 сдача - ii квартал

2000 г.

Курсовой пер., 8 монолит 5 73-216 40000 2400 сдача - ноябрь 1999

г.

М. Николопесковский пер., 4 кирпич 7 170 35000 2900 сдан

грохольский пер., Вл. 28 монолит+кирпич 16-20 90-165 22000 1500 сдача - июль 2000 г.

Климашкина ул., 16 кирпич 7 170-260 35000 2850 сдан

кременчугская ул., 32 кирпич 3 117-205 22000 1150 под отделку

мансуровский пер., 5 кирпич 6 180-213 - 2500-3000 с гаражом сдача - 2000 г.

Образцова ул., 3 монолит 13 220-340 - 1600 сдан

кривоарбатский пер., 13 кирпич 4 120-300 парковка 2000 сдача - апрель 2000

г.

Сеченовский пер., 2-4 кирпич 8 150-290 35000 2600 сдан

звенигородская ул., 5 кирпич 14 110-200 30000 3000 сдан

лесная ул., 6 кирпич 12 220-530 - 5000 сдан источник: данные журнала "эксперт".

Таблица 3. Предложение офисных площадей в некоторых бизнес-центрах западного стандарта в москве. 1---------------------------2------------------3----------------4------------------5-------------------6-------------------

здание местоположение вид аренды арендная ставка с парковка девелопер

учетом

эксплуатационных

расходов (долл. За

кв. М в год)

"плотников центр" м. Смоленская прямая аренда 595 подземная, наземная krest developer

"риверсайд тауэрз" м. Павелецкая прямая 350-600 подземная, наземная enka

аренда/субаренда

ул. Тимура фрунзе, 24 м. Парк культуры прямая аренда 430 подземная, наземная st group

"павелецкая плаза" м. Павелецкая прямая 440-630 подземная, наземная enka

аренда/субаренда

"нордстоун олимпия" м. Проспект мира прямая аренда 540 подземная, наземная capital group

"мосаларко плаза 1" м. Марксистская прямая аренда 550 подземная, наземная alarko

"мосенка парк тауэрз" м. Таганская прямая 410-550 подземная, наземная enka

аренда/субаренда

"усадьба" м. Тверская прямая 550-700 подземная, наземная "стольный град"

аренда/субаренда

"дукат плейс" м. Маяковская прямая 500-680 подземная, наземная brooke group

аренда/субаренда

"офисный центр на трубной" м. Цветной бульвар прямая аренда 610 подземная, наземная kaltchuga fund

"голутвинский двор" якиманская прямая аренда 550 подземная, наземная "голутвинский двор"

набережная источник: данные компании noble gibbons/cb richard ellis.